Le régime du bail dans le cadre d’une colocation

La colocation permet de se partager les charges locatives. C’est en tout cas la solution que privilégient de nombreux étudiants. Il est même fréquent de voir des étudiants français habiter avec des colocataires étrangers. Ceux-là comprennent également qu’il n’est pas facile de s’en sortir, notamment quand on a un budget serré. Mais vivre en colocation, c’est en quelque sorte créer une petite communauté qui peut donner lieu à des conflits. On ne va pas se focaliser ici sur les différends personnels qui diviseraient les colocataires, mais sur la question financière et les rapports avec le bailleur. Car il faut dire les choses telles qu’elles sont : l’argent représente la limite de l’amitié.

Les rapports avec le bailleur

ImmoJusque-là, il n’y a pas de régime juridique clair et précis pour la colocation. Toutefois, le bailleur a une marge de manœuvre assez large, ce qui lui permet de prendre des précautions. Notamment, le bailleur inclut pratiquement toujours une clause de solidarité dans le contrat de bail. En vertu de cette clause, en cas de défaut de paiement des charges locatives, le bailleur pourra s’adresser à l’un ou l’autre des colocataires pour exiger qu’il paye l’intégralité du loyer ou de toute autre charge locative. Ledit colocataire pourra ensuite exiger des autres qu’ils le remboursent, en fonction de la part de loyer de chacun bien évidemment. Par ailleurs, quand les charges locatives dépassent le tiers des ressources des colocataires, la caution consentie par un tiers est souvent prévue dans le contrat de bail. Et elle est valable pendant toute la durée du bail (trois ans). En pratique, le tiers est généralement un proche qui paye les charges locatives en cas de défaut de paiement. Bien évidemment, il doit par la suite être remboursé par les colocataires. Passons enfin au dépôt de garantie. Il est versé en début de location et ne peut excéder deux mois de loyer. Il est rendu par le bailleur au plus tard deux mois après la restitution des clés, mais uniquement si le bail est arrivé à son terme. Sinon, le dépôt de garantie ne produit d’intérêts que si le bailleur ne respecte pas le délai légal de deux mois pour le rendre. Pour terminer, en tant que locataire, vous devrez régulièrement entretenir le local. Faute de quoi, le bailleur peut faire des retenues sur votre dépôt de garantie, sans avoir à déterminer lequel des colocataires a failli à ses obligations de réparations locatives.

Les rapports entre colocataires

Il est conseillé aux colocataires de souscrire ensemble un seul contrat d’assurance habitation. Mais si ce n’est pas le cas, au moins l’un des colocataires doit avoir une assurance habitation. Son contrat d’assurance devra mentionner clairement sa situation de colocation ainsi que l’identité de ses colocataires. Par ailleurs, l’assurance responsabilité civile est une obligation pour chacun des colocataires. Mais même si cette assurance est contractée individuellement, chacun contribue, en fonction du montant de sa quote-part de loyer, à la réparation des dommages causés par un sinistre (un incendie, par exemple). Par ailleurs, en cas de différend lié à un défaut de paiement d’un ou plusieurs colocataires, vous payerez leur quote-part de loyer (le bailleur l’exigera de toute façon). Puis, vous engagerez une action récursoire devant le TGI pour vous faire rembourser. Sinon, depuis longtemps, bien des colocataires jouent avec une faille juridique : la quasi-impossibilité pratique de prouver l’existence d’une sous-location. Alors au lieu de faire un achat d’appartement à Tarbes ou l’achat d’une maison en Hautes-Pyrénéespar exemple, un locataire pourrait décider de vivre en colocation, puis de se faire de l’argent sur le dos de son bailleur par la sous-location. S’il est difficile de prouver cette infraction, le bailleur pourra quand même refuser de renouveler le bail en cas de soupçon. Et aucune disposition légale n’oblige un bailleur à renouveler le contrat. La sous-location peut alors servir sur le moyen terme. Mais sur le long terme, cela peut devenir un jeu très dangereux.